O mercado vem sofrendo mudanças radicais em certos setores devido ao Covid-19, no que tange o setor  de locação as perspectivas serão inúmeras. Com as inadimplências, muitas das garantias não estão suprindo as necessidades dos proprietários, a onda do desemprego atingindo um pico de 1 milhão de trabalhadores no Brasil, além dos comércios fechados, criando uma instabilidade, atingido diretamente os empresários, profissionais liberais, causando um impacto muito forte principalmente na curva de crescimento da falta  de pagamento do aluguel nos contratos de locação residencial e não residencial.

Alugar um imóvel antes da Pandemia já era um desafio um tanto burocrático  para o locatário e locador, imaginem agora com um cenário totalmente adverso, onde a garantia será fundamental para alugar um imóvel? Estamos falando das inúmeras dificuldades  por parte do proprietário que estão ainda sofrendo com a falta do pagamento do aluguel e das despesas com honorários advocatícios.

Será que conseguir um fiador no atual cenário de incertezas para os próximos anos  já se tornou uma  missão impossível ? Qual será  a melhor garantia em substituição ao fiador? Vale a pena lembrar das garantias que estão previstas na Lei 8.245/91:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

 

Quando o fiador deixa de ser uma possibilidade, precisamos recorrer a outras modalidades de garantia que são aceitas pelo mercado imobiliário e que também estão amparadas pela Lei do Inquilinato. A fiança locatícia é uma dessas alternativas ao fiador e até mesmo a caução em dinheiro ou o título de capitalização.

Ressaltamos que em 1992 o mercado segurador passou a disponibilizar para o setor de locação o Seguro Fiança Locatícia, um seguro que tinha como objetivo substituir o fiador, com a cobertura de aluguel e as demais taxas previstas no contrato de locação, porém como qualquer seguro novo no mercado, as taxas eram elevadas, e nessa época o seguro era um produto caro,burocrático, com isso não evoluiu muito, porém  com a modernização dos produtos  e com a chegada da tecnologia, o Seguro Fiança Locatícia passou de burocrático e oneroso, para um produto mais fácil de contratar e com formas de parcelamentos.

A Caução em Dinheiro limitado a 3 vezes (aluguel)  não ganhou muita força no mercado, porém com a chegada do Titulo de Capitalização em 1998, essa modalidade aqueceu o mercado de locação como uma alternativa na substituição ao  fiador, pois  com o titulo, os valores caucionados em um de pagamento único (PU), tornava-se  algo mais atrativo, pois além dos alugueis o titulo permitira incluir as taxas e elevar a caução . Produto com baixa  burocracia, além do retorno do valor e sorteios,  foram bem aceitos no mercado imobiliário, abrindo a visão dos corretores de imóveis e quebrando  a cultura do mercado do Brasil, em especial  em  Pernambuco que concentrava muito as negociações locatícias com o Fiador.

E a melhor garantia?  A melhor garantia será sempre aquela que visa amparar o locador, esse é o ponto fundamental, mas na prática em certas negociações locatícias o objetivo é alugar, sem avaliar a garantia se ela será suficiente para suprir  uma possível  inadimplência e demais despesas  adicionais.

Conhecido como seguro aluguel, o seguro FIANÇA LOCATÍCIA,  em caso de inadimplência, garante ao proprietário do imóvel o pagamento dos aluguéis e de outros encargos assumidos na locação, além de contar com as coberturas adicionais, como multa contratual, pintura interna e externa, danos ao imóvel e assistência jurídica gratuita.

Este tipo de seguro pode ser utilizado na locação de imóveis residenciais e não residenciais,   localizados, exclusivamente, em regiões urbanas, além de seguir o prazo do contrato de locação, seja de 30 meses ou 60 meses.

O responsável pela contratação e pagamento do prêmio  do seguro será o locatário, porém nada impede que as partes possam negociar o prêmio do seguro, ficará em comum acordo de ambas as partes. As formas de pagamento,  é,  à  vista, no boleto ou em 10 vezes sem juros na modalidade de cartão de crédito. Também existe a forma de fatura, através de administradoras de imóveis. Vale frisar que o segurado e beneficiário da apólice será o proprietário do imóvel, caso seja preciso acionar o seguro, por um atraso no pagamento do aluguel, a seguradora pagará os valores em aberto, mas busca junto ao inquilino o ressarcimento da indenização que precisou fazer, além de contar com uma assistência jurídica completa.

O custo do Seguro Fiança Locatícia gira em torno de 2 alugueis mais os encargos para um contrato de 30 meses (residencial), ou 3 alugueis para um contrato de 60 meses não residencial), tudo vai depender da análise cadastral da pessoa física ou jurídica. Outro fator que deve  levar em consideração, são coberturas adicionais, tudo vai depender do perfil do imóvel e das cláusulas do contrato de locação.

No caso do Seguro Fiança Locatícia, ele só garante a cobertura básica de aluguel, condomínio, IPTU, e outras taxas oriundas ao contrato de locação e das  coberturas adicionais constantes na apólice , porém em caso de incêndio, explosão, não cabe para essa modalidade, deverá ser contratado uma apólice de Seguro de Incêndio durante o período de locação.

É fundamental o corretor de imóveis procurar um corretor de seguros especializado no seguimento de seguros locatícios, através desse profissional ele poderá encontrar um grande parceiro para passar  toda segurança para o locador e locatário, providenciar o processo de análise cadastral, orçamento, efetivação do seguro, acompanhamento das renovações e principalmente no que tange o acionamento do seguro em caso de inadimplência, um elo fundamental para um bom andamento dessa modalidade.